A taxa básica de juros (Selic) mantida em 15% ao ano continua exercendo forte pressão sobre os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Mas analistas destacam que os rumos do mercado dependerão muito mais dos juros futuros e das mudanças regulatórias e tributárias, especialmente da Medida Provisória 1303, do que da taxa atual em si.
Como a Selic alta afeta os FIIs — e onde aparecem os impactos mais fortes
A Selic alta leva investidores a comparar diretamente o retorno de dividendos dos FIIs com aplicações em renda fixa, menos arriscadas, afetando especialmente os FIIs de “tijolo” — aqueles que investem em imóveis físicos, como prédios, shoppings e galpões. Eles enfrentam custos mais caros de financiamento, vacância elevada e menor poder de reajustar aluguéis.
Por outro lado, os FIIs de papel (que investem em títulos como CRIs e outros ativos de crédito) tendem a se beneficiar do cenário de juros elevados, pois muitos contratos desses ativos são indexados ao CDI ou à inflação, resultando em proventos mais generosos no curto prazo.
Juros futuros como gatilho para reversão ou continuidade
Um ponto importante apontado por analistas é que os juros à vista (Selic) já estão em nível elevado, mas os contratos de juros futuros estão em patamares que sinalizam expectativas de continuidade. Os contratos de DI para 2026, 2027 e 2028 mostram taxas da ordem de 14% ao ano, o que indica que o mercado não espera cortes rápidos.
Caso o Banco Central, em suas próximas atas, sinalize uma trajetória credível de queda de juros, os FIIs podem se valorizar — sobretudo os de tijolo, com cotas descontadas no mercado.
Tributação: MP 1303 e seus efeitos
A Medida Provisória 1303, publicada pelo governo em junho, propõe a tributação de 5% sobre dividendos de FIIs, algo que até então era isento. Além disso, propõe reduzir a alíquota de Imposto de Renda sobre ganhos de capital de 20% para 17,5%.
Analistas consideram que essa tributação sobre dividendos pode ser um gatilho mental mais forte para os investidores do que a própria Selic, pois irá impactar diretamente a atratividade líquida dos rendimentos distribuídos.
Importante: a MP tem prazo para ser aprovada pelo Congresso. Se não for, ela caduca em 8 de outubro.
Vale a pena investir em FIIs agora e quais estratégias adotar
Mesmo com o cenário desafiador, especialistas afirmam que sim, ainda vale investir em FIIs, desde que haja estratégia. Alguns caminhos sugeridos:
- Diversificar entre FIIs de papel e tijolo: usar os FIIs de papel agora para capturar rendimento alto e se posicionar em tijolo para valorização futura.
- Focar em fundos com boa gestão, ativos de qualidade, contratos longos, baixa vacância e localização privilegiada.
- Monitorar os juros futuros de perto — quem entrar cedo com fundos de tijolo com cotas descontadas pode capturar valorização caso se confirme uma queda de juros.
A Selic elevada impõe efeitos negativos claros para parte do universo dos FIIs, especialmente os tijolo. Ainda assim, os futuros — taxa de juros projetada para os próximos anos — e as definições tributárias tendem a pesar ainda mais na decisão dos investidores. Em um cenário de juros que possam começar a recuar mais abaixo, quem estiver bem posicionado agora pode colher ganhos importantes
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